Адвокат и юрист по недвижимости в Москве
Покупка жилого помещения является большим событием в жизни каждого человека.
Квартиры, комнаты, жилые дома являются одними из самых дорогостоящих объектов имущественных прав.
Поэтому для каждого человека важно, чтобы вложение денежных средств в покупку квартиры окупилось приобретением постоянного жилья для проживания.
До настоящего времени у людей имеется боязнь покупки-продажи недвижимости.
Это связано с наличием информации об оспаривании сделок с недвижимостью в суде, злоупотреблениями представителей некоторых агентств недвижимости при осуществлении посреднических услуг, недобросовестностью покупателей или продавцов сделки.
С начала 90-х годов, с момента вступления в законную силу Федерального Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ", появилась частная собственность на жилые помещения, что послужило основанием для широкого оборота недвижимого имущества по различным гражданско-правовым сделкам: купли-продажи, мены, дарения и т.п.
С середины 90-х годов до начала 2000 года злоупотребления и нарушения прав и законных интересов граждан достигли больших масштабов.
В настоящее время ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Однако опасность совершения спорных сделок не исключается и сегодня.
Для того, чтобы обезопасить себя при покупке (мене, дарении) квартиры, необходимо максимально проверить юридическую "чистоту" или "историю" сделки и определить возможную степень ее "порочности".
Качественно проверить юридическую "чистоту" сделки сможет только специалист по вопросам недвижимости - адвокат или юрист по недвижимости в Москве, знающий закон и судебную практику.
При всем желании риэлтеры агентств недвижимости не могут сделать это квалифицированно, поскольку для проведения анализа "чистоты" сделки необходимы глубокие знания не только действующего законодательства РФ, но и сложившейся правоприменительной практики рассмотрения споров, связанных с недвижимым имуществом.
Управление Федеральной регистрационной службы, наделенное полномочиями по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не осуществляет проверку юридической "чистоты" сделки, а производит формальную проверку наличия необходимых документов, сданных на государственную регистрацию.
В такой ситуации покупатель приобретает не проверенную квартиру, "кота в мешке", надеясь, что с его квартирой никаких проблем не произойдет.
В условиях отсутствия должной проверки "чистоты" сделки со стороны государства и его органов, проверка "истории" сделки перед оформлением недвижимости в Мск должна стать обычной процедурой в каждой сделке, защищающей от злоупотреблений на рынке недвижимости.
Впрочем, обязательность такой проверки не предусмотрена законом. Поэтому все действия по иследованию юридической "истории" объекта недвижимости являются личным делом каждого покупателя.
Адвокат и юрист по недвижимости проведет консультацию по недвижимости, в ходе которой поможет Вам решить главный вопрос в сделке купли-продажи - каковы риски приобретения объекта недвижимости.
Что означает юридическая проверка "чистоты" сделки с недвижимым имуществом?
Это правовой анализ всех совершенных сделок с квартирой, начиная со стадии приватизации до последней сделки, тщательная отработка особенно этапа приватизации квартиры, определение круга лиц, имеющих право пользования квартирой, учет прав лиц, временно отсутствующих в жилом помещении, проверка всех последующих после приватизации сделок и т.д. и т.п.
Сомнение в законности сделки может возникнуть на любой стадии.
Полученную фактическую информацию необходимо проверить, оценить, сопоставить с действующим законодательством и правоприменительной практикой суда, и на основе совокупности обстоятельств сделать вывод, какова степень "порочности" сделки и возможность ее оспаривания в суде.
Зачем нужна юридическая проверка "чистоты" сделки с недвижимым имуществом?
Для того, чтобы свести к минимуму возможность оспаривания сделки и наступления неблагоприятных последствий для покупателя.
Сопровождение сделок с недвижимостью включает составление юридически грамотного договора купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества, содержащего все существенные условия сделки. Это может сделать только квалифицированный адвокат или юрист по недвижимости в Мск, знающий закон и судебную практику.
Содержание договора особенно важно для покупателя, так как у него возникает право собственности на недвижимое имущество.
В агентствах недвижимости покупателю нередко отказывают внести изменения в предложенный проект договора купли-продажи, мены, дарения квартиры, мотивируя тем, что это стандартный договор.
Запомните: стандартных договоров не существует!
Есть примерная форма, образец любого договора, в который можно и нужно вносить требуемые Вам изменения.
Действующим гражданским законодательством РФ предусмотрена свобода договора, это означает, что стороны свободны заключать любые договоры и соглашения на устраивающих их условиях.
Единственное ограничение состоит в том, что условия договора не должны противоречить законодательству и нарушать права и законные интересы иных лиц.
Поэтому Вы можете вносить в текст договора купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества любые условия, о которых Вы договорились с продавцом (либо покупателем) квартиры.
Отражение в договоре всех существенных условий сделки необходимо для того, чтобы в дальнейшем исключить все возможные споры, связанные с исполнением договора.
В договоре необходимо указать индивидуальные характеристики объекта недвижимости, позволяющие его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимого имущества, документы, на основании которых зарегистрировано право собственности продавца, цену продажи, порядок расчетов, порядок выселения и снятия с регистрационного учета собственника и членов его семьи.
Желательно указать также санитарно-техническое состояние квартиры, но не общей фразой, как обычно указывается в договоре, а с конкретным указанием санитарно-технических характеристик жилого помещения.
Необходимость подробного описания состоит в том, что встречаются ситуации, когда после подписания договора купли-продажи квартиры продавец демонтирует и забирает санитарно-техническое оборудование квартиры (унитазы, раковины, розетки и другие принадлежности квартиры).
В дальнейшем продавец мотивирует свои действия тем, что он продавал квартиру без данного оборудования, поскольку его наличие в квартире не указано в договоре.
В таком случае покупатель конечно имеет право обратиться в суд с исковым заявлением к продавцу о возмещении ущерба и доказать в судебном заседании, что условие договора: "санитарно-техническое состояние квартиры пригодно для проживания" означает наличие в квартире сантехники и других принадлежностей квартиры, находящихся в исправном состоянии.
Но чтобы не тратить нервы, силы и время на длительные судебные разбирательства, гораздо проще подробно указывать в договоре все условия сделки, о которых договорились продавец и покупатель.
Если квартира продается вместе с имуществом продавца (кухня, люстры, шторы, шкафы и т.п.), об этом нужно обязательно указать в договоре купли-продажи квартиры для того, чтобы исключить возможные споры после подписания договора.
Ко мне часто обращаются клиенты по поводу составления договора купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества и юридическому сопровождению сделки в УФРС.
Почему при совершении сделки люди обращаются к адвокату? Ведь подобная юридическая деятельность адвоката не является традиционной, адвокаты, как правило, редко занимаются подобными вопросами.
Ответ прост: люди доверяют адвокату больше, чем риэлтеру. Не только потому, что адвокат лучше знает закон и судебную практику, но и в силу особой специфики деятельности адвоката, направленной на оказание максимальной юридической помощи клиенту.
В завершение темы оформления недвижимости приведу несколько советов адвоката по недвижимости.
Для тех, кто не хочет остаться без квартиры.
А знаете ли Вы, что :
- Cрок исковой давности по иску о разделе квартиры, приобретенной в период брака, составляет три года с момента расторжения брака в суде, и пропуск этого срока может привести к отказу в удовлетворении иска о разделе квартиры.
- После расторжения брака ваш бывший супруг (супруга) может продать квартиру без вашего согласия.
- Добросовестность приобретателя квартиры вовсе не означает того, что от него нельзя истребовать квартиру.
- Факт государственной регистрации права собственности на квартиру не является основанием, препятствующим возвращению квартиры первоначальному владельцу.
- Срок для принятия наследства установлен в шесть месяцев и не всегда он может быть восстановлен в суде.
- При покупке (мене, дарении) квартиры необходимо провести тщательную проверку юридической «чистоты» сделки, что существенно уменьшает вероятность оспаривания сделки и возврата квартиры.
- В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным квартира подлежит возврату прежнему собственнику, а с него подлежат взысканию денежные средства, уплаченные за покупку квартиры, но из-за несовершенства исполнительного производства деньги могут быть вам не возвращены.
- При продаже квартиры не требуется согласие членов семьи собственника квартиры, поэтому вопрос о новом месте вашего проживания зависит только от собственника квартиры.
- При продаже квартиры, в которой проживает и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником квартиры, не требуется разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры, поэтому следует заблаговременно позаботиться о том, где после продажи квартиры будет проживать и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
- Необходимо своевременно оформлять все права на квартиру (регистрацию по месту жительства, оформление договора социального найма, приватизацию квартиры, завещание, дарение и т.п.) с тем, чтобы избежать длительных судебных споров для защиты своих прав на квартиру.
- Решение своих жилищных проблем нужно доверять только профессиональному адвокату по недвижимости.
Если у Вас возникли вопросы относительно недвижимости, а также оформления сделок с недвижимым имуществом, Вы можете обратиться ко мне как адвокату по недвижимости по всем вопросам, связанным с недвижимым имуществом:
- проверка юридической «чистоты» сделки на основании документов, представленных клиентом, и документов, истребованных в различных инстанциях адвокатом по адвокатскому запросу, анализ законности всех предыдущих сделок с момента первой сделки, формирование вывода о целесообразности покупки квартиры;
- составление договоров купли-продажи, мены, дарения квартиры, купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания с иждивением (рента);
- составление соглашений об определении долей в праве общей совместной собственности;
- сбор документов, необходимых для государственной регистрации права собственности в регистрирующем органе;
- контроль за исполнением договора в части выполнения обязанности покупателя оплатить продавцу полную стоимость квартиры;
- сдача договора и иных документов на государственную регистрацию в регистрирующий орган;
- получение свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Правильное составление и проверка документов адвокатом по недвижимости является надежной гарантией при покупке жилья.
Чем я могу быть Вам полезна:
- Большой опыт - 20 лет адвокатской практики, 27 лет общий стаж юридической деятельности по вопросам недвижимости.
- Знание законодательства и судебной практики по недвижимости.
- Положительный результат по любому делу, за которое я взялась.
- Доступные цены на юридические услуги.
Доверяйте профессионалам! Не допускайте "случайных" людей к вопросам Вашей недвижимости!
Если Вам необходима квалифицированная помощь адвоката по недвижимости по вопросам составления договора купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества, проверке юридической "чистоты" сделки и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, звоните прямо сейчас и записывайтесь на консультацию по вопросам недвижимости!